소액임차인 최우선변제권 가이드

 

  최근 부동산 정책과 관련해서 많은 이슈들이 발생하고 있습니다. 특히 주택임대차보호법 개정 이후 임차인들의 권리 보호 강화 및 보증금 반환 안정성 제고 등 긍정적인 효과가 나타나고 있으나, 한편으로는 일부 지역에서는 전세가격 상승 현상이 나타나는 등 부작용 또한 우려되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 주택임대차보호법상 담보물권자보다 우선변제 권리를 가질 수 있는 소액임차인의 조건 보증금 보장범위에 대한 내용을 다루겠습니다.

소액임차인의 범위와 우선변제 금액은 어떻게 되나요?

『주택임대차보호법』중

제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

아래 표 구분에 해당하는 기준 금액을 지불한 임차인이 소액임차인에 해당 하며 우선변제 받을 수 있는 금액은 지역별로 다음과 같이 구분됩니다. 단,우선변제금액이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우 주택가격의 1/2에 해당하는 금액을 변제받습니다.

 

『주택임대차보호법 시행령』제10조 및 제11조 근거

구분	기준 금액	우선변제금액
서울특별시	1억6천500만원 이하	최대 5천 500만원
『수도권정비계획법』에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포식	1억4천500만원 이하	최대 4천 800만원
광영식, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하	최대 2천 800만원
그 밖의 지역	7천500만원 이하	최대 2천 500만원

다만, 주의할 점은 위 금액은 경매개시결정등기 이전에대항요건(주택인도+주민등록)을 갖추어야 한다는 것입니다. 즉, 선순위 근저당권자가 존재하는 상황에서 전입신고만을 마친 후 확정일자를 받지 않은 상태라면 비록 소액임차인이더라도 우선변제권이 인정되지 않습니다.

 

『주택임대차보호법』중

제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

즉, 정리하면 소액임차인이라도 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 하며, 이를 갖추지 못한 경우 최우선변제권이 인정되지 않습니다.

 

첫째, 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.

둘째, 경매개시결정기입등기 전에 대항요건(주택인도+주민등록)을 갖추어야 합니다.

셋째, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.

넷째, 배당요구의 종기까지 임대차계약증서상의 확정일자를 받아야 합니다.

 

우선변제권은 임차인이 전입신고와 주택인도를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

경매절차에서 최우선변제권 행사 방법은 어떻게 되나요(권리신고 및 배당요구)?

임차인이 우선변제권에 따라 배당을 받으려면 배당요구의 종기전까지권리신고및배당요구를 해야합니다. 권리신고및배당요구신청서 양식에계약서 사본, 주민등록등본을 첨부하여 해당법원 경매접수창구에 제출하시면 됩니다. 신청서 양식은 대한민국 법원 전자소송 홈페이지에서 '권리신고및배당요구신청서'를 통해 확인할 수 있습니다. https://ecfs.scourt.go.kr/

권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)

상가건물임대차보호법 적용대상인지 판단하려면 어떤 조건을 따져봐야 하나요?

상가건물임대차보호법 부칙<제17470호, 2020.09.29> 제2조에 근거하여 상가건물임대차보호법 대상여부는 환산보증금을 기준으로 판단하는데, 환산보증금 계산식은 아래와 같습니다.

 

환산보증금 = 보증금 + (월세×100)

 

자세한 적용 범위는 이전 글 "상가건물임대차보호법(상임법) 초보자 가이드"를 참고해보시기 바랍니다.

https://marketsafari.tistory.com/36