상가건물임대차보호법(상임법) 초보자 가이드

상가건물 임대차보호법(상임법)이란?

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 특별법으로 임차인에게 10년(5년 → 10년 개정 2018.10.16) 동안 계약갱신요구권을 보장함으로써 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 하는 내용입니다. 이처럼 세입자에게는 매우 유리한 법안이지만 임대인 입장에서는 불리하게 작용될 수 있어서 많은 논란이 되고있는 상황입니다. 이번 포스팅에서는 상가건물 임대차보호법과 관련해서 어떤 부분들이 쟁점이 되는지 알아보고 어떻게 대응해야하는지 알아보겠습니다.

환산보증금 계산방법은 어떻게 되나요?

환산보증금 = 보증금 + (월세x100)

 

지역별로 정해진 범위 내에서만 보호받을 수 있습니다. 상가임대차보호법이 적용되는 보증금액은 다음표와 같습니다.

상가임대차보호법이 적용되는 보증금액
1. 서울특별시	9억원 이하
2. 『수도권정비계획법』에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
3. 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억 4천만원 이하
4. 그 외 지역	3억 7천만원 이하

계약갱신요구권 행사기간은 언제까지인가요?

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)

"제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."

 

계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 따라서 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터는 최대 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

묵시적 갱신 시 존속기간은 어떻게 되나요?

묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보는 것을 말합니다. 이때 법정갱신 된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 존속기간은 1년으로 봅니다. 단, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

차임 등 증액청구 한도는 얼마인가요?

차임증감청구권은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다는 내용입니다. 하지만 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액(5%)을 초과하지 못하며, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

월차임 전환 시 산정률 제한은 어떤 의미인가요?

월차임 전환 시 산정률 제한은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 대통령령으로 정하는 비율

(연 12% or 한국은행 공시 기준금리+3.5% 중 낮은 비율)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다는 내용입니다.

 

예시) 전세 8천만원을 보증금 7천만원 원세로 전환한다면?

 

연12% 기준 > 한국은행공시 기준금리 계산 기준 : 3.5%(현시점 기준금리) + 3.5% = 7.0% 이므로

보증금 10,000,000*7%/12개월=58,333원

 

즉, 전세 8천만원 → 보증금 7천만원 / 58,333원 월세로 전환 가능합니다

법인 명의로 임대차계약을 체결해도 될까요?

법인명의로 임대차계약을 체결하면 개인과는 달리 여러 가지 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 먼저 법인은 자연인이 아니므로 당사자능력이 없어 대표이사나 직원과의 위임관계를 증명해야 합니다. 그리고 법인에게는 원칙적으로 소유권이전등기의무가 없으므로 부동산소유권 등기부등본에 기재되지 않아 거래상대방이 이를 신뢰하게 되면 피해를 입을 수 있습니다. 마지막으로 법인은 채무자가 될 수 없으므로 채권회수를 위해서는 민사소송을 제기하거나 지급명령제도를 이용해야 하는 불편함이 있습니다.