대출 담보를 위한 자산 평가(담보 평가) 이해하기

대출을 받으려면 대부분 담보가 필요합니다. 담보란 대출금을 갚지 못할 경우에 금융사가 그 대신 가지게 되는 재산을 말합니다. 주택, 차량, 증권, 보험 등이 대출 담보로 사용될 수 있습니다. 하지만 모든 담보가 같은 가치를 갖는 것은 아닙니다. 담보의 가치는 시장 상황, 수요와 공급, 법적 제약 등에 따라 변동될 수 있습니다. 그래서 금융사는 대출을 해주기 전에 담보의 가치를 평가하는 과정을 거칩니다. 이를 "담보 평가"라고 합니다.

담보 평가의 목적과 방법

담보 평가의 목적은 두 가지입니다. 첫째, 대출 가능한 금액을 결정하기 위해서입니다. 금융사는 대출금을 갚지 못할 경우에 담보를 처분하여 손실을 최소화하려고 합니다. 따라서 담보의 가치가 높을수록 대출 가능한 금액도 높아집니다. 반대로 담보의 가치가 낮을수록 대출 가능한 금액도 낮아집니다.

둘째, 대출 이자율을 결정하기 위해서입니다. 금융사는 대출 위험을 고려하여 이자율을 책정합니다. 대출 위험이란 대출금을 갚지 못할 확률과 그로 인한 손실의 크기를 의미합니다. 담보의 가치가 높으면 대출 위험이 낮아지고, 이자율도 낮아집니다. 반대로 담보의 가치가 낮으면 대출 위험이 높아지고, 이자율도 높아집니다.

담보 평가의 방법은 담보의 종류와 특성에 따라 다양합니다. 일반적으로 세 가지 방법이 사용됩니다.

첫째, '시장가치법'입니다. 이 방법은 담보를 현재 시장에서 매매할 수 있는 가격으로 평가하는 방법입니다. 주택, 차량, 증권 등이 이 방법에 해당합니다. 시장가치법은 시장에서 실제로 거래되는 가격을 반영하기 때문에 객관적이고 정확하다는 장점이 있습니다. 하지만 시장 상황에 따라 가격이 변동될 수 있으므로 주기적으로 재평가해야 한다는 단점이 있습니다.

둘째, '원가법'입니다. 이 방법은 담보를 구입하거나 제작하는 데 드는 비용으로 평가하는 방법입니다. 기계, 설비, 재고 등이 이 방법에 해당합니다. 원가법은 시장 가격의 영향을 받지 않기 때문에 안정적이다는 장점이 있습니다. 하지만 사용 연수나 품질 저하 등으로 가치가 감소할 수 있으므로 감가상각비를 고려해야 한다는 단점이 있습니다.

셋째, '수익성법'입니다. 이 방법은 담보가 창출할 수 있는 미래의 수익을 현재가치로 환산하여 평가하는 방법입니다. 사업체, 특허권, 상표권 등이 이 방법에 해당합니다. 수익성법은 담보의 잠재력을 반영하기 때문에 합리적이다는 장점이 있습니다. 하지만 미래의 수익을 예측하는 데에 불확실성이 있으므로 오차가 발생할 수 있다는 단점이 있습니다.

담보 평가의 최근 이슈

최근 한국에서는 주택담보대출에 관한 뉴스가 많이 나왔습니다. 주택담보대출이란 주택을 담보로 하여 대출을 받는 것을 말합니다. 주택담보대출은 가장 대표적인 담보대출의 한 종류입니다. 주택담보대출의 장점은 대출 가능한 금액이 크고 이자율이 낮다는 것입니다. 하지만 주택담보대출의 단점은 주택 가격이 하락하면 담보 가치도 함께 떨어진다는 것입니다. 이 경우에는 금융사가 추가 담보를 요구하거나 대출금을 일부 상환하도록 할 수 있습니다.

한국은행의 '가계신용' 통계에 따르면 은행권 가계대출 중 주택담보대출 잔액은 2021년 2분기 기준 603조7천억원에 달합니다. 이는 GDP 대비 102.2%로 세계 주요국 중 1위입니다. 이러한 가계부채 증가는 경제 위기나 금리 상승 등의 충격에 취약하게 만들 수 있습니다. 따라서 정부와 한국은행은 가계부채 관리를 위해 여러 조치를 취하고 있습니다.

올해 7월부터는 전세보증금 반환을 위한 대출에 한해 DSR 대신 DTI를 적용하기로 했습니다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 따져 대출 가능 범위를 정하지만, DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출은 원금을 뺀 이자만 계산합니다. 이렇게 되면 연소득 1억 원인 임대인은 금리 4%, 만기 30년 기준으로 지금보다 3억 5천 만원을 더 빌릴 수 있습니다. 정부는 이 조치가 전세금반환 대출에만 제한적으로 적용되기 때문에 전체 가계부채 관리에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 밝혔습니다.

디지털 감정평가

또한 최근에는 디지털 기술의 발전으로 담보 평가 과정이 더욱 편리하고 빠르게 진행되고 있습니다. 예를 들어, KB국민은행은 2022년 2월 14일 '디지털 감정평가서'를 도입했다고 밝혔습니다. 디지털 감정평가서는 전자문서 형태의 감정평가서로, 앞서 은행은 종이 감정평가서를 받는데 최소 2영업일이 걸렸지만 이제 디지털 감정평가서를 전자서명 등과 함께 즉시 수령할 수 있게 됐습니다.

또한 BNK경남은행은 인공지능(AI) 광학문자인식(OCR) 기술에 기반한 담보평가 통합관리체계를 최근 구축했다고 2021년 8월 4일 밝혔습니다. 이로써 PDF 등 형식으로 구성된 담보 관련 감정평가서에 대한 OCR 판독 및 디지털화가 가능해지면서 담보평가 심사를 자동화할 수 있게 됐습니다. 기존에는 직원들이 감정평가서에 담긴 수십 가지에서, 많게는 백 가지가 넘는 담보 관련 데이터를 컴퓨터로 일일이 입력해야 하는 번거로움이 있었습니다.

디지털 기술의 도입으로 담보 평가 업무의 처리 속도와 정확성이 향상되었을 뿐만 아니라, 종이 사용량을 줄여 환경 보호에도 기여하고 있습니다. 디지털 금융의 앞으로도 지속적이고 고도화된 프로세스 자동화로 디지털 트랜스포메이션(전환)을 가속화할 것입니다.

담보 평가는 대출을 받기 위한 필수적인 과정입니다. 담보 평가를 통해 자신의 재산의 가치를 알고, 적절한 대출 상품을 선택할 수 있습니다. 또한 담보 평가는 은행이나 금융기관이 대출 위험을 관리하고, 안정적인 금융 시스템을 유지하는 데에도 중요한 역할을 합니다. 디지털 기술의 발전으로 담보 평가는 더욱 효율적이고 정확하게 이루어질 것으로 기대됩니다.

https://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/1098529.html

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